Tribunale di Milano sentenza del 09/12/2025, n. 9428
Il Tribunale di Milano si è espresso sulle condizioni necessarie per far sorgere il diritto del mediatore a ricevere le provvigioni.
La vicenda nasce dal conferimento di un incarico irrevocabile ed esclusivo a una società che svolge attività di mediazione nel settore commerciale, per la vendita di un immobile. L’incarico aveva una durata di quindici mesi (dal 01/09/2018 al 31/12/2019) e prevedeva il pagamento di una provvigione del 4%, oltre IVA, sul prezzo effettivamente realizzato dalla compravendita.
Secondo la ricostruzione dei fatti operata dall’originaria proprietaria dell’immobile, la società aveva svolto il proprio incarico esercitando attività promozionale per la vendita del bene, senza tuttavia concludere l’affare. La vendita si sarebbe, infatti, concretizzata con l’intervento di una seconda agenzia immobiliare, in data 06/02/2020, ossia dopo – seppur di soli due mesi – la scadenza dell’incarico di mediazione affidato alla prima società. La proprietaria dell’immobile aveva quindi negato a quest’ultima la provvigione sulla conclusa compravendita.
La società, inizialmente incaricata di promuovere la vendita dell’immobile, si è pertanto rivolta al Tribunale di Milano, sostenendo che la vendita si fosse perfezionata grazie alla sua attività promozionale; ha quindi chiesto l’accertamento del proprio diritto al pagamento della provvigione maturata e la condanna della parte convenuta al suo versamento.
Il Tribunale ha osservato che, dalla documentazione in atti, risultava che gli acquirenti dell’immobile avessero preso contatto con la prima agenzia incaricata già il 04/02/2019. In quell’occasione, avevano richiesto e ottenuto informazioni sull’immobile, fissando anche un appuntamento per visitarlo, che però era stato poi annullato. Successivamente, nella primavera del 2019, durante il periodo di validità del mandato, gli acquirenti si erano rivolti alla seconda agenzia incaricata dalla venditrice, visitando l’immobile accompagnati da quest’ultima. Dopo un lungo periodo di trattative, la vendita si era conclusa il 06/02/2020.
In tema di mediazione, la Corte di Cassazione ha statuito il principio secondo cui “il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
Il Tribunale ha stabilito che non rileva il fatto che la vendita sia stata conclusa dopo la scadenza del mandato e con l’intervento di un altro soggetto. Ciò che conta è che il primo contatto informativo sia avvenuto con l’agenzia originariamente incaricata – la quale ha fornito agli acquirenti tutte le informazioni richieste e programmato una visita – e che le trattative si siano svolte durante la pendenza del mandato di mediazione, affidato in esclusiva.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha accolto la domanda della società immobiliare e accertato il suo diritto al pagamento delle provvigioni, stabilendo che è “sufficiente che l’attività del mediatore costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, anche se le parti abbiano poi proseguito le trattative autonomamente o con l’intervento di altri soggetti”.
Nel caso in esame, la violazione del mandato in esclusiva da parte della convenuta (proprietaria dell’immobile) non ha interrotto il nesso causale, poiché le trattative sono comunque iniziate a seguito del primo contatto con la società originariamente incaricata.