La regola ribadita dal Tribunale è netta: in caso di inadempimento contrattuale, la parte non inadempiente non può cumulare la domanda di risoluzione del contratto con la pretesa di trattenere la caparra (o, se l’ha versata, di ottenere la restituzione del doppio).
La vicenda trae origine dalla domanda dell’attrice di dichiarare la risoluzione giudiziale di un presunto contratto preliminare di compravendita immobiliare risalente al 2018, per inadempimento dei promittenti venditori, e, per l’effetto, di accertare il proprio diritto alla restituzione del doppio della caparra, oltre al risarcimento di ulteriori danni (anche di natura non patrimoniale) asseritamente conseguenti all’inadempimento.
Più in particolare, l’immobile proveniva da successione e risultava quindi in comproprietà tra più eredi. La proposta di acquisto – strutturata per l’acquisto dell’intero bene a un prezzo “a corpo” – era indirizzata agli “eredi”, ma risultava sottoscritta soltanto da alcuni di essi.
Secondo la versione attrice, dopo l’asserita accettazione della proposta la promissaria acquirente si era attivata per la conclusione dell’operazione (tramite richiesta di mutuo, incarico al notaio, spese di perizia e di intermediazione), attendendo la stipula del definitivo; tuttavia la vendita non si era poi perfezionata.
È su questo snodo che si innesta la decisione: per il Tribunale non si è mai formato un valido contratto preliminare, poiché, quando la vendita ha ad oggetto l’intero immobile in comunione e i comproprietari assumono la veste di “parte complessa”, è necessario il consenso di tutti; la mancanza anche di una sola adesione impedisce la conclusione dell’accordo e, dunque, esclude a monte la possibilità di configurare un inadempimento contrattuale imputabile ai soli sottoscrittori.
Venendo meno il presupposto del preliminare, vengono conseguentemente meno anche le pretese dell’attrice.
Ciò nondimeno, il Tribunale svolge considerazioni di sistema sul rapporto tra art. 1385 c.c. e art. 1453 c.c. L’art. 1385 c.c. consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e di avvalersi della caparra (trattenendola, se ricevuta, ovvero esigendo il doppio, se versata). Tale rimedio opera come alternativa rispetto alla tutela “ordinaria” della risoluzione ex art. 1453 c.c. e del risarcimento del danno.
Ne consegue che, in presenza di caparra confirmatoria, la parte adempiente può scegliere tra due rimedi alternativi: (i) recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1385 c.c., trattenendo la caparra ricevuta oppure richiedendo il doppio di quella versata; oppure (ii) domandare la risoluzione giudiziale del contratto, con il conseguente risarcimento del danno secondo i criteri degli artt. 1453, 1455 e 1223 c.c.