La vicenda trae origine da un contenzioso promosso dinnanzi al Tribunale di Monza da parte di un condominio relativamente alla proprietà di una porzione del sottotetto, che parte attrice riteneva propria agendo nei confronti, tra gli altri soggetti, degli acquirenti di tale porzione, che nell’atto di compravendita era stata inclusa quale parte dell’immobile oggetto di trasferimento.
Il Tribunale adito riconosceva la titolarità di detta porzione di sottotetto in capo al condominio, condannando per l’effetto gli acquirenti a rilasciarla in favore dei condomini e a ripristinarne lo stato originario.
Gli acquirenti-convenuti proponevano dunque appello avverso la sentenza del Tribunale; l’appello veniva, tuttavia, rigettato dal giudice di seconde cure, il quale rilevava tra le altre cose l’assenza di colpa nei venditori: questi ultimi, infatti, al fine di escludere la natura condominiale della porzione di sottotetto, si sarebbero affidati sia al notaio sia allo stesso acquirente, un architetto che aveva effettuato un rilievo prima del rogito.
Gli acquirenti proponevano quindi ricorso in Cassazione avverso la decisione della Corte d’Appello di Milano sulla base di quattro motivi, di cui il terzo è certamente quello di maggiore interesse.
Con tale motivo, infatti, i convenuti hanno censurato la sentenza resa in secondo grado per violazione delle norme in materia di garanzia, e in particolare per la sussistenza della evizione parziale per vendita di cosa altrui.
La Corte di Cassazione ha accolto tale motivo, richiamando sul punto la giurisprudenza di legittimità costante, per la quale la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza o meno di colpa del venditore o della buona fede dell’acquirente, essendo prevista automaticamente in conseguenza del mero fatto obiettivo della perdita (totale o parziale) del diritto di proprietà.
Ma non solo.
Da ciò deriva che, addirittura, la garanzia per evizione non è esclusa nemmeno dalla conoscenza da parte dell’acquirente della possibilità della sussistenza di una causa di futura evizione, anche qualora poi la stessa si verifichi in concreto.
La Corte di Cassazione ha, dunque, censurato le motivazioni adottate in primo grado e confermate successivamente in appello, che muovevano proprio dall’esclusione della colpa dei venditori e, al contrario, dello stato psicologico dell’acquirente.
Sulla scorta di tali argomentazioni, la Corte di Cassazione ha dunque cassato con rinvio la sentenza della Corte d’Appello di Milano.