La Corte d’Appello di Milano è recentemente intervenuta sulla qualificazione giuridica di un contratto avente ad oggetto il godimento di un’unità immobiliare situata all’interno di un centro commerciale, concesso in uso da quest’ultimo a una società commerciale. La questione centrale riguardava la possibilità di qualificare tale rapporto come locazione commerciale o, invece, come affitto di ramo d’azienda.
Nella propria decisione, la Corte ha sottolineato che il punto essenziale per distinguere le due figure contrattuali risiede nell’oggetto concreto della concessione. Mentre nell’affitto di ramo d’azienda oggetto del contratto è un complesso organizzato di beni finalizzati all’esercizio di un’attività imprenditoriale, nella locazione commerciale ciò che assume rilievo esclusivo è il bene immobile, considerato autonomamente e non come parte integrante di un’organizzazione aziendale.
In particolare, secondo la Corte, per poter configurare un affitto di ramo d’azienda, è necessario che il contratto includa più beni tra loro interdipendenti, in grado di formare una struttura produttiva autonoma e dotata di una propria identità stabile. Al contrario, nel caso sottoposto al vaglio della Corte, il contratto aveva per oggetto unicamente la concessione in uso di un locale di circa 80 mq situato all’interno del centro commerciale. Non risultavano, infatti, concessi altri beni o servizi accessori che avrebbero potuto far presumere l’esistenza di un complesso aziendale.
La Corte d’Appello ha chiarito inoltre che la semplice collocazione dell’immobile all’interno di un centro commerciale non è di per sé sufficiente a caratterizzarlo come affitto di ramo d’azienda. Infatti, tale collocazione non comporta automaticamente la cessione dell’avviamento commerciale, elemento essenziale per qualificare diversamente il contratto. Allo stesso modo, l’autorizzazione amministrativa per l’esercizio di un’attività commerciale, avendo carattere personale e non trasferibile, non può rientrare automaticamente nel perimetro di un ramo aziendale ceduto o concesso in affitto.
In conclusione, la Corte d’Appello di Milano, considerando che il contratto aveva esclusivamente ad oggetto un immobile isolato e privo di ulteriori beni strumentali, ha escluso la possibilità di qualificare il rapporto come affitto di ramo d’azienda, confermandone invece la natura di locazione commerciale.