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I limiti alla sopraelevazione dell’edificio condominiale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12795 dell’11 maggio 2023, si è pronunciata in merito alla sopraelevazione precisando che l’opera non autorizzata è da considerarsi illegittima e giustifica la condanna alla riduzione in pristino quando modifica l’originario aspetto architettonico di un condominio e viola le restrizioni imposte da regolamento condominiale.

Nella vicenda in oggetto un condominio citava due condomine avanti al Tribunale di Foggia chiedendo la condanna alla rimozione di una veranda realizzata nell’abitazione delle stesse, poiché in violazione degli artt. 1127 e 1120 comma 2, c.c. e in violazione del regolamento condominiale.

In particolare, una delle due condomine aveva ottenuto dall’assemblea condominiale l’autorizzazione all’installazione di una pensilina a parziale copertura del proprio terrazzo a livello. Successivamente all’autorizzazione, la condomina aveva provveduto al frazionamento dell’appartamento, ricavandone due unità immobiliari, e aveva ceduto una delle due unità alla figlia. In seguito, entrambe le condomine avevano tamponato la pensilina costruendo una veranda con struttura in vetro e con copertura non più in lamiera grecata come da delibera ma in polistrato, aumentando il volume abitabile.

Instaurato il contradditorio, le condomine chiedevano al giudice di prime cure il rigetto di tutte le domande avverse.

Il Tribunale di Foggia, con sentenza, rigettava le domande formulate dal condominio e dichiarava inammissibile la richiesta dello stesso di condannare le convenute al pagamento di un indennizzo per la sopraelevazione realizzata dalle stesse.

Il condominio proponeva appello insistendo per l’accoglimento delle sue pretese, tuttavia, la Corte d’Appello di Bari, con sentenza, dichiarava la carenza di legittimazione ad impugnare la sentenza di primo grado e confermava integralmente quest’ultima.

A sostegno di tale decisione, la Corte d’Appello rilevava che il manufatto oggetto di causa, sebbene realizzato in difformità rispetto a quanto stabilito con delibera all’assemblea condominiale, non alterava il decoro e l’aspetto architettonico dell’edificio. In più, il giudice di seconde cure condivideva la decisione del Tribunale di Foggia che riteneva che il manufatto non pregiudicasse l’aspetto esteriore dell’edificio condominiale poiché i materiali utilizzati dalle condomine rientravano perfettamente nell’architettura dell’edificio e non incidevano sull’aria e la luce dei piani sottostanti.

Avverso la sentenza della Corte, il condominio presentavano ricorso per cassazione per cinque diversi motivi:

con il primo motivo, il condominio lamentava la violazione degli artt. 112 e 324 c.p.c. per nullità della sentenza per omessa pronuncia sul primo motivo di appello circa la violazione dell’art. 1127 c.c. in relazione al divieto posto dal titolo e all’accertamento con effetto di giudicato della sopraelevazione, oltre al vizio di motivazione;
con il secondo motivo denunciava la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1127 in relazione al divieto di alterazione dell’aspetto architettonico, estetico e del decoro, imposto dal titolo di acquisto e dal regolamento contrattuale, nonché vizio di motivazione poiché illogica e perplessa;
con il terzo motivo deduceva la violazione degli artt. 1127 comma 2, 1120,2727 – 2729 c.c. per motivazione perplessa od illogica e omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti;
con il quarto motivo il condominio lamentava il rigetto della domanda subordinata di indennità di sopraelevazione sul presupposto che fosse tardiva poiché proposta in prima udienza, ma senza tener conto che fosse conseguenza della domanda riconvenzionale e delle eccezioni avversarie;
con il quinto e ultimo motivo il ricorrente lamentava la violazione dell’art. 92 c.p.c. in ordine alla liquidazione delle spese del giudizio.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso proposto dal condominio.

La Suprema Corte, nello specifico, ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse errato nell’aver considerato legittima la costruzione delle condomine, senza considerare l’impatto sull’aspetto architettonico in ragione delle caratteristiche stilistiche dell’immobile visivamente percepibili anche alla luce dei disposti regolamentari contrattuali.

Sul punto la Cassazione ha precisato che “ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche”.Peraltro, la nozione di soprelevazione, data dalla Suprema Corte, comprende non solo la realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche ma anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, anche se indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, non ricomprendendo quale “sopraelevazione” la modificazione solo interna di un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali.

In più, la Suprema Corte ha aggiunto che il regolamento di condominio “contrattuale” con oggetto la conservazione della “facies” architettonica dell’edificio, comprimendo il diritto dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, stabilisce un modo di tutela pattizia più rigorosa rispetto al “decoro architettonico”, con la conseguenza che la realizzazione di opere esterne integri una modificazione non consentita che giustifica la condanna di riduzione in pristino in caso di violazione.

Data di pubblicazione
26.01.2024
Argomento trattato
Contenzioso e Arbitrato

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