La Corte di Cassazione, con la sentenza del 25 giugno 2026, n. 21771, ha esposto un importante principio in tema di clausole vessatorie nei rapporti B2C.
La vicenda sorge da un contratto preliminare di vendita immobiliare, con la stipula del quale il promissario acquirente ha versato un acconto e ha ottenuto la detenzione anticipata dell’immobile. Con lodo arbitrale veniva pronunciata la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, che non ha provveduto al pagamento del saldo.
Il promissario acquirente impugnava il lodo arbitrale poiché pronunciato oltre i 180 giorni dall’accettazione della nomina del collegio. Accogliendo tale motivo, la Corte d’Appello dichiarava la nullità del lodo e, nel merito, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente e la riduzione della penale prevista in contratto, in quanto eccessiva.
La società presentava ricorso in Cassazione sollevando, tra gli altri argomenti, l’indebita riduzione della penale. La Corte cassava con rinvio per difetto di motivazione poiché il Giudice di seconde cure non avrebbe indicato i criteri adottati per la riduzione. La Corte d’Appello in riassunzione rideterminava la penale e ne indicava i criteri di quantificazione.
Avverso tale sentenza veniva nuovamente presentato ricorso in cassazione dai promissari acquirenti che, con il primo motivo di ricorso, sollevavano l’omessa pronuncia del giudice di merito sulla vessatorietà della clausola penale che, imponendo il pagamento di una somma di denaro manifestamente eccessiva, ha determinato uno squilibrio tra diritti e obblighi derivanti dal contratto contrario alla normativa sulla tutela del consumatore.
La Corte, innanzitutto, ha precisato l’applicabilità della normativa a tutela del consumatore al contratto preliminare di vendita oggetto di analisi poiché concluso tra una società, costruttrice e venditrice dell’immobile, e un soggetto qualificabile come consumatore.
Conseguentemente ha affermato che, ai sensi dell’art. 3, comma 2, lett. f., cod. cons., si presume vessatoria la clausola che impone al consumatore, in caso di inadempimento, il pagamento di una somma manifestamente eccessiva. Ai sensi della normativa vigente all’epoca dei fatti, inoltre, le clausole vessatorie sono inefficaci esclusivamente a vantaggio dei consumatori e possono essere rilevate d’ufficio.
La Cassazione si è altresì pronunciata sulla possibilità per il promissario acquirente di rilevare la natura abusiva della clausola solo in sede di legittimità, affermando che la riduzione della penale, pur presupponendo la validità ed efficacia della clausola, non impedisce di rilevarne la nullità se i giudici non si siano pronunciati sulla validità ed efficacia della stessa. La riduzione della penale da parte del giudice di merito, non la sottrae “alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione della sua manifesta eccessività”.
Non essendo mai stata analizzata la vessatorietà della clausola penale contenuta nel contratto preliminare, la Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, assorbendo i successivi, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d’Appello.