Con l’ordinanza n. 17545 del 3 giugno 2026, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul tema della presupposizione nei contratti, chiarendone meglio la portata e precisando che, per incidere sulla sorte del contratto, deve emergere come presupposto comune, certo e determinante della volontà negoziale di entrambi i contraenti.
La vicenda trae origine da un ricorso presentato dinnanzi al Tribunale di Genova dall’acquirente di una cucina su misura ordinata per un appartamento promesso in vendita all’interno di un complesso immobiliare di interesse storico-paesaggistico. Dopo la stipula del contratto e il versamento di € 18.500,00, pari alla metà del prezzo, la Soprintendenza aveva tuttavia negato l’autorizzazione alla configurazione dell’immobile: il vano cucina, per come progettato, non sarebbe quindi stato realizzato e gli arredi non sarebbero più stati utilizzabili.
L’acquirente chiedeva la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta o, in subordine, per presupposizione. Secondo la sua impostazione, la cucina era stata acquistata proprio in funzione di quello specifico vano e tale circostanza sarebbe stata nota anche alla venditrice. Il Tribunale e la Corte d’Appello di Genova, rispettivamente nel 2022 e nel 2023, respingevano la domanda, escludendo sia il collegamento negoziale tra preliminare immobiliare e vendita dell’arredo, sia la ricorrenza di un evento imprevedibile.
L’attore, soccombente in primo e in secondo grado, si rivolgeva alla Corte di Cassazione, la quale ha, tuttavia, confermato la lettura dei giudici di prime e seconde cure.
Secondo la Suprema Corte, il diniego della Soprintendenza non può essere trattato come fatto idoneo a liberare l’acquirente, perché il rischio dell’esito negativo del procedimento amministrativo non era estraneo alla sfera di prevedibilità di quest’ultimo, non configurandosi dunque un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta.
Quanto alla presupposizione, la Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 9909/2018 secondo il quale una situazione di fatto o di diritto, anche futura, può operare come condizione inespressa soltanto se:
- è comune a tutti i contraenti;
- è assunta come certa nella rappresentazione delle parti;
- costituisce un presupposto obiettivo, indipendente dalla loro attività e non coincidente con l’oggetto di una specifica obbligazione.
Solo qualora ricorrano tali condizioni la mancanza del presupposto può comportare la caducazione del contratto, ma purché dal contenuto negoziale risulti che le parti abbiano inteso concludere l’accordo subordinandolo a quella situazione.
Nel caso concreto, la destinazione della cucina a un vano specifico non è stata ritenuta sufficiente. Dal contratto di vendita dell’arredo emerge infatti che la cucina era progettata su misura per una certa planimetria, ma non che entrambe le parti avessero considerato come presupposto comune la futura autorizzazione della Soprintendenza.
Dalla decisione in commento emerge anche che quando l’efficacia di un contratto dipende da autorizzazioni, assetti urbanistici, planimetrie non definitive o altri eventi esterni, è opportuno disciplinare espressamente tale dipendenza mediante condizioni, clausole risolutive o ripartizioni del rischio. Affidarsi alla presupposizione, al contrario, espone a un margine di incertezza elevato, perché occorre dimostrare non solo l’importanza della circostanza, ma anche la sua condivisione effettiva e determinante da parte di tutti i contraenti.