Il Tribunale di Roma con sentenza n. 16443/2025 del 24 novembre 2025 si è espresso nuovamente sulla rinnovazione tacita del contratto di locazione ex art. 1597 c.c., riprendendo la giurisprudenza di legittimità secondo cui la rinnovazione tacita non può desumersi“[…] dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall’accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio” (Cass. 29313/2017; Cass. 22234/2014).
La vicenda trae origine da un giudizio promosso da una società, ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c., che rivendicava il diritto alla prosecuzione del rapporto di locazione e/o di appalto in relazione ai rapporti intrattenuti con le società convenute riguardanti un compendio immobiliare composto da una pompa di benzina, un locale adibito ad autolavaggio e un locale adibito a officina. Tali beni erano stati concessi alla società ricorrente mediante un contratto gratuito di cessione d’uso dell’impianto di distribuzione di carburanti e due contratti di locazione relativi, rispettivamente, all’area dell’autolavaggio e all’officina.
Più precisamente, la società ricorrente affermava che, nonostante l’intervenuta scadenza dei precedenti contratti e una pronuncia del Tribunale che ne aveva dichiarato la risoluzione e il conseguente rilascio degli immobili, aveva ottenuto il consenso della locatrice a trattenere le chiavi del distributore, in attesa di futuri accordi. La ricorrente, infatti, aveva rilasciato il solo immobile destinato alla distribuzione dei prodotti petroliferi, continuando a detenere gli altri.
La società resistente si difendeva eccependo tra le altre cose che nessun contratto era stato stipulato e che non era intercorsa tra le parti alcuna comunicazione idonea a giustificare l’esistenza di una fattispecie contrattuale conclusa “per fatti concludenti”.
Il Tribunale adito ha quindi evidenziato che, nonostante le intercorse trattative tra le parti, nessun contratto poteva dirsi perfezionato, precisando poi “come rimanga in facoltà delle parti sottoscrivere accordi e contratti e non sia consentito al giudice di sostituirsi alle loro volontà qualora queste non abbiano inteso sottoscrivere alcun contratto preliminare”.
Nel caso in esame, il Tribunale adito ha escluso altresì la responsabilità precontrattuale in capo alla resistente, ritenendo che nessun contratto e/o appalto potesse dirsi perfezionato per fatti concludenti, alla luce delle attività poste in essere dalle resistenti per rientrare in possesso degli immobili.
Stante quanto osservato, secondo il Tribunale adito per provare la rinnovazione tacita del contratto di locazione non è sufficiente né la permanenza del conduttore nell’immobile dopo l’intimazione, né il pagamento e l’accettazione dei canoni, e neppure il mero ritardo nell’avvio dell’esecuzione per il rilascio. È invece necessario che “sussistano altri elementi idonei a dimostrare in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo, con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto”.
Il Tribunale di Roma ha, dunque, rigettato integralmente le domande di parte ricorrente, condannandola a rifondere le spese di lite e al risarcimento ex art. 96 c.p.c.